¿Qué es y cómo funciona un traspaso hipotecario?
Un traspaso de crédito hipotecario es el acto mediante el cual se ceden o transmiten los derechos y obligaciones de un crédito hipotecario a otra persona. Dicho de otra manera, una persona asume la responsabilidad de continuar pagando el crédito original bajo su nombre.
Las razones para recurrir a un traspaso hipotecario son variadas y pueden abarcar desde aquellas personas que solicitaron un crédito y ya no lo pueden pagar, hasta aquellas que buscan adquirir otro bien inmueble mejor ubicado o las que están pasando por un divorcio y necesitan liquidar su propiedad.
Pero un traspaso de crédito hipotecario es complicado por éstas razones:
1. Se trata de una sustitución del deudor por lo que el banco, la hipotecaria o el INFONAVIT deben autorizarlo. Dicho de otra manera, el solicitante debe aprobar los criterios que establecen las instituciones financieras para que se le pueda autorizar el traspaso hipotecario.
2. Esta operación tiene muchas implicaciones legales por lo que este trámite se debe hacer ante notario público y con la presencia de la institución financiera que tiene la hipoteca. Así que la propiedad y el crédito deben quedar a nombre del comprador.
3. En muchas ocasiones, el dueño del inmueble cree que se traspasa la hipoteca únicamente y este error es muy grave y muy frecuente. Independientemente del traspaso del crédito, uno debe pactar el precio de acuerdo al valor real de la vivienda. El comprador debe liquidar en efectivo la diferencia entre el precio pactado y el monto que se adeuda a la institución financiera.
Aunque existen muchos mitos en los créditos hipotecarios, una opción más sencilla es poner la propiedad en venta: Se pacta un precio justo por la vivienda y al momento de firmar ante notario se liquida la hipoteca y el resto se lo queda el vendedor. El comprador puede pagar la vivienda con su propio dinero o utilizar un crédito hipotecario. No es necesario traspasar el crédito actual.
Es importante que cualquiera de estas opciones se realicen ante notario porque es la única forma de garantizar que la persona que vende es realmente el dueño de la casa y está hipotecada. El notario tiene que citar a la institución financiera para que reciba el pago completo de la deuda y se proceda con la cancelación de hipoteca en el mismo acto.